Quy trình mua căn hộ chuyển nhượng Eaton Park, từng bước

Eaton Park chưa bàn giao, nên mua lại một căn lúc này nghĩa là anh chị nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán của người mua trước. Quy trình dựa trên Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 và Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP; phần điều kiện pháp lý có ở trang pháp lý. Dưới đây, Lily đi cùng anh chị qua từng bước.

Tiền của anh chị đi về đâu?

Với mỗi căn, có bốn con số anh chị cần nắm rõ:

Khoản	Nghĩa là
Giá gốc	Giá trên hợp đồng người bán ký với chủ đầu tư
Đã thanh toán	Số tiền người bán đã trả cho chủ đầu tư đến hôm nay
Chênh lệch	Phần người bán muốn thêm so với giá gốc (có thể âm nếu bán lỗ)
Phần còn lại	Giá gốc trừ đã thanh toán. Anh chị trả tiếp cho chủ đầu tư theo lịch trong hợp đồng

Giá bán của căn = giá gốc + chênh lệch.

Như vậy, anh chị trả cho người bán số đã thanh toán cộng chênh lệch, còn cho chủ đầu tư là phần còn lại, theo các đợt trong hợp đồng. Con số “đã thanh toán” nên được đối chiếu bằng biên nhận, không chỉ qua lời kể.

Sáu bước từ xem căn đến nhận nhà

1. Xem căn và kiểm tra hợp đồng gốc

Anh chị bắt đầu từ những gì sẽ gắn bó lâu dài: layout, hướng, tầng và tầm nhìn. Tầng chính xác được giữ kín trên trang để bảo vệ chủ căn; anh chị nhắn Lily qua Zalo là biết ngay.

Khi đã ưng một căn, hãy xem bản gốc hợp đồng mua bán, phụ lục, biên nhận thanh toán và CCCD của người bán. Đồng thời hỏi rõ căn có đang thế chấp ngân hàng không, và người bán đã ký phụ lục cơ cấu giá bán chưa.

2. Đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc cần lập bằng văn bản, ghi rõ mã căn, giá, số tiền cọc, hạn công chứng, ai trả thuế phí nào, và mức phạt nếu một bên không thực hiện. Tiền cọc nên chuyển khoản, không trả tiền mặt.

3. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, theo mẫu của Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Thông thường, anh chị thanh toán cho người bán vào lúc này; hai bên cũng có thể thỏa thuận giữ lại một phần đến khi chủ đầu tư xác nhận.

4. Nộp thuế và chủ đầu tư xác nhận

Sau khi kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân cho việc chuyển nhượng, hồ sơ được nộp cho chủ đầu tư để xác nhận. Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, thời hạn xác nhận là 5 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ. Từ thời điểm này, anh chị chính thức là bên mua trong hợp đồng với chủ đầu tư.

5. Thanh toán các đợt còn lại

Anh chị tiếp tục trả các đợt cho chủ đầu tư theo lịch trong hợp đồng. Nếu cần vay, hãy hỏi ngân hàng trước khi đặt cọc xem họ có cho vay với hợp đồng chuyển nhượng của dự án này không, và cần những giấy tờ gì.

6. Nhận nhà

Đến ngày bàn giao, anh chị nhận thông báo, kiểm tra căn, nộp đợt bàn giao và các khoản phí, rồi nhận chìa khóa (xem bàn giao). Sau đó là thủ tục làm sổ hồng đứng tên anh chị.

Thuế và phí: ai trả khoản nào?

Bảng dưới đây là cách làm thường gặp. Hai bên có thể thỏa thuận khác, miễn là ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc.

Khoản	Mức	Thường do ai trả
Thuế thu nhập cá nhân	2% trên giá chuyển nhượng	Người bán (là nghĩa vụ của người có thu nhập)
Phí công chứng	Theo biểu phí công chứng	Theo thỏa thuận, thường chia đôi hoặc người mua trả
Phí xác nhận của chủ đầu tư	Theo biểu phí của chủ đầu tư	Theo thỏa thuận
Lệ phí trước bạ khi làm sổ hồng	0,5%	Người đứng tên khi làm sổ (người mua)
Phí môi giới	Theo thỏa thuận, chỉ thu khi giao dịch thành công	Theo thỏa thuận với môi giới

Vài điều Lily muốn anh chị biết trước

Giá trên trang là giá chủ căn đưa ra ở ngày ghi bên cạnh; giá chính thức được chốt khi hai bên ký cọc.

Hợp đồng cần ghi đúng giá thật. Ghi thấp hơn để giảm thuế là sai luật và đặt cả hai bên vào rủi ro.

Hợp đồng chỉ chuyển nhượng được trước khi hồ sơ làm sổ hồng của căn được nộp, vì vậy khi dự án gần bàn giao, anh chị nên hỏi chủ đầu tư về thời điểm này. Nếu người bán còn nợ chủ đầu tư hoặc ngân hàng, khoản nợ cần được xử lý xong trước hoặc ngay trong buổi công chứng.

Cuối cùng, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng là căn cứ chính nếu có tranh chấp, nên anh chị hãy đọc thật kỹ trước khi ký.

Nếu anh chị muốn tính thử dòng tiền cho một căn cụ thể, Lily sẵn lòng gửi số liệu của căn đó và cùng anh chị xem từng khoản. Nhắn Lily qua Zalo 0989 490 194.